[경제] 성남시 모라토리엄 선언과 부동산 시장 단계 하락중

 

 

1. 성남시가 두바이도 아니고 모라토리엄을 선언했다

 

좋게 말하면 '지불 능력이 없습니다' 나쁘게 말하면 '못 갚어 배째시오'

자신감과 자존감에 넘치며 발전적이며 좋은 심시티를 보여주었던 그간의 성남시였다

그 본질적인 원인은 무엇일까?

 

 

1-1. 팩트 알아보기

 

국토해양부, 경기도, LH와 공동으로 판교신도시 조성사업을 해 온 성남시는 이대엽씨가 시장으로 있던 2007년부터 최근까지 판교기반시설 조성을 위해 쓰여야 할 판교특별회계에서 5400억 원을 빼내 공원조성 등 일반회계 예산으로 사용했다.

5400억 원 가운데 5200억 원은 공동공공사업비(2300억원)와 초과수익부담금(2900원)으로 공동 사업 시행자인 LH와 국토해양부에 내야 할 돈이며, 이 돈은 올해 성남시 일반회계의 45%를 차지하는 액수다.

이 시장은 "올해 1000억원, 2011년과 2012년 각 2000억원씩 변제하는 것인데 이행이 불가능하다"면서 "일시 변제 또는 단기간내 변제하려면 일반사업이 불가능한 만큼 연간 500억 원씩 지출 예산을 줄여 상환자금을 마련할 계획"이라고 밝혔다.

 

 

1-2. 원인 알아보기

 

첫번째로 이번 사태는 말할 것도 없이 방만한 예산 집행이 낳은 결과이다

지방세 인하 등 세입이 줄었으면 허리띠를 졸라야하는데 오히려 그들의 심시티는 불타올랐다

 

두번째로 특히 부동산 거래 침체로 인해 세수 확보가 당초 예상치보다 크게 떨어졌다는 것이다

한때 6억원이던 아파트가 현재 매매가 4억에까지 매물로 나오고 있다고 한다

 

 

 

거품의 붕괴는 언제나 고통스럽다

Burst of the bubble is always painful

 

 

 

2. 부동산 시장 붕괴중

 

몇주 연속 하락중이다, 이런 말을 들으면 경각심이 안 생긴다

폭락중이다? 이런 말 들어도 경각심이 안 생긴다

적어도 수십년간을 부동산 불패 의식 속에 살아온 경제주체들의 생각속에는.

 

 

 

2-1 팩트 알아보기

 

할인에 웃돈까지… '금 깡통 분양권' 등장
고양·파주 등 경기 북부 마이너스 프리미엄 속출
대부분 고분양가 단지들로 3,000만~5,000만원 뚝
계약자 "더이상 손해 막자" 입주 앞두고 급매물 내놔

 

 

2-2 실제 사례 보기

 

2009년 경기 김포시 풍무동의 A아파트 161㎡(가구당 5억9200만원)를 두 채 계약한 이모씨(48). 이씨는 A아파트 입주를 시작한 지난 6월 이후 밤잠을 설치고 있다. '미분양아파트 중도금 전액 무이자'라는 말에 혹해 1억원의 여윳돈에다 대출을 끼고 투자한 지 1년이 지난 지금 웃돈은 고사하고 분양권 가격에 돈을 얹어줘도 아파트가 팔리지 않고 있기 때문이다.

직접 입주해 살까도 생각했지만 전세금 2억원을 빼고 6억6560만원을 고스란히 대출받아야 해 이마저 어렵다. 이 금액을 현재 금리(5.5%)로 대출받으면 매달 305만원, 오른 금리(6%)로는 332만원이 이자비용으로 지출된다. 주변에서는 지금이라도 한 채를 포기하는 게 낫다고 하지만 계약금으로 낸 5000만원이 아까워서 이러지도 저러지도 못하고 있다.

현재 우리나라 가계부채는 3월 말 현재 739조1000억원에 이른다. 이 중 주택대출이 275조원이다. 금리가 0.25%포인트 오르면 가계와 기업의 이자부담은 연간 2조4000억원가량 증가한다. 전문가들은 "부동산 거래가 침체된 상황에서 이자까지 오를 경우 부동산 버블로 이어질 수 있다"며 "총부채상환비율(DTI), 주택담보인정비율(LTV) 완화조치 등 실질적인 대책이 필요하다"고 지적했다. 또 부채부담이 큰 가계와 기업들엔 자산을 처분하거나 저금리 상품 갈아타기 등을 적극 시도하라고 권했다.

 

 

2-3 향후 전망은?

 

작년 가을부터 본격적으로, 그리고 작년 겨울부터 부동산 붕괴론 (이른바 아파트 빵원론) 이

일부 경제 커뮤니티 사이트를 뒤덮었었다

역시 인간 선행지표였을까? 정확히 반년 뒤 시그널이 나오기 시작했고

이제는 메인 신문에도 심각성을 알리는 기사가 실린다

게다가 이제 기준 금리도 올랐다

 

문제는 이제 다시 상식이 통하는 사회로 돌아간다는 것이다

힘들게 일해봤자 대출 받아서 부동산 산 사람의 자산 가격 상승을 따라가지 못하는 사회.

이것은 절대 정상적인 사회가 아니었다

 

버블의 붕괴는 시기와 국가를 막론하고 언제나 그랬듯이 고통스러울 것이다

더욱 고통스러운건 버블의 붕괴는 한번에 일어나지 않는다는 것이다

일본의 경우에도 그랬듯이 2차,3차,4차에 걸쳐 계단식으로 붕괴된다

부동산 하향세는 조만간 다시 주춤해질 가능성이 있다.

일시적으로 반등 시그널이 보일수도 있다

이때 다시 잡지마라. 폭탄 돌리기, 한마디로 주식시장으로 치면 설겆이는 그때 시행 중이다

 

 

어서 대출 받아서 산 집(지금 자신이나 주거 용도로 사용하지 않은 집) 은 빨리

주변 시세의 -10% 이상으로 주고서라도 빨리 처분하자

 

분양권은 8억인데, 옆에 단지 시세는 5억까지 밀렸다고 한다

도대체 이 물량은 누가 받을 것인가? 공포의 가속성은 그 어느 것보다 무섭다

극장 안 연기가 조금씩 차오를때는 아무도 의식하지 못하지만

극장 안 사람들이 웅성 거리고 서서히 비상문으로 몰리기 시작할때

이미 비극이 시작되는 것이다

 

2010년 여름, 오박스가 분명히 기록하였습니다

 

 

 

3. 지난 학기 임양택 교수님(한양대 경제금융학과)의 마지막 말씀

 

 분명히 다음 차기 대선주자들은 이 공약을 가지고 나온다. 잘 봐라

 100% 가지고 나온다. 그리고 이것을 실현성있게 잘 공약하는 사람이 당선될 것이다

 

 

 바로 "가계 부채 탕감"이다

 그 말은 곧 이제부터 철저히 이자빚에 시달리며 허덕이는 사람들이 늘어날 것이며

 그동안은 비상식적인 사회였다는 것을 반증하는 일련의 사태들이 앞으로 전개될 것이라는 말이다

 

 

 

부동산 DTI, LTV 규제를 뒤로 하고, 가계 부채 문제는?

 

난 그래도 경제학과 학생으로서

천안함사건도 거의 관심도 0.2정도로 패스하고

월드컵때는 남들처럼 열광하고

그렇게 2010년 상반기를 보낸것 같다

 

하지만 남들보다 천안함사건으로 인해 북한 전쟁발언으로

떨어지는 주가에 힘들어했으며

월드컵때 sbs미디어 홀딩스를 매수하지 못함을 안타까워했다

 

이 모든 것들보다 나에게 굳게 자리 박힌 생각이 있으니

그건 바로 "부동산 대세하락" 이다

 

얼마전 현직 금융권 중견간부가 트위터에 익명으로 올린 내용을

다음 아고라에서 찾을 수 있었다

내가 기억하기로도 이미 다음 아고라에서는

2009년 하반기부터 부동산 폭락론이 크게 대두되었고

2010년 초반에 공포심은 극에 달했다

실제 뉴스는 진짜 정확하게 3달정도 딱 늦더라

 

 

아래는 현직 금융권 대출담당자 고위간부가 쓴 글이다

대충 요약하자면

- 대세는 하락이다. 아파트도 손절매해라. 특히 05년도 이후 빚내서 들어간 사람들

-  금리 오르면 견딜수 없는 집주인들의 물량이 쏟아진다. 그거 받을 사람이 없다

 

 

he said

 

제 생각에 국민들이 과도하게 대출해서 아파트 투기를 하는 행위를 막으려면 대출에 있어서만 한정한다면, 거치기간제도를 반드시 없애야 합니다.3년뒤 뻥튀기해서 팔 생각으로 이자만 3년간 낸다는 생각으로 아파트를 산 온거거든요.

 

저도 금융권에서 대출을 담당하지만 금리가 오르기 시작하면 심각한 상황이 올 것 같아 두렵습니다.낮은 금리로 버티고 있던 집주인들이 매물을 쏟기 시작하면 집값 폭락할 것 같습니다.지금도 분당,용인 경매물건은 원금손실 나거든요

 

 

우리 회사의 경우, 작년 11월부터 아파트대출이 감소세에 있습니다. 평균 LTV는 낮지만, 고LTV대출의 비율이 증가하고 있는 게 문제지요. DTI가 풀리더라도 대출이 폭풍처럼 늘지는 않을 겁니다. 연체율이 슬슬 오르고 있기 때문에 말이지요

 

  

#주토_ 앞으로 아파트 가격은 소폭의 등락은 있겠지만 대세는 하락으로 전망됩니다. 지금 우리 회사도 리스크 관리를 최우선으로 삼고 대출을 하고 있습니다.과거에는 실적경쟁이 우선이었지만...폭락은 없을 것이다라고 애써 생각하지만 속으로는 폭락할까봐 마음이 조마조마합니다

 

 

#주토_ 40년간 아파튼는 서민들의 주요 재테크수단이었음을 부인할 수 없습니다.월급쟁이가 몇억의 재산을 불릴 수 있었던 것도 아파트 덕이었죠. 이런 투기를 못하면 무능한 남편,아내였죠.하지만 이건 전혀 비상식적인 사회에서 일어나는 일입니다.이제 상식적인 사회로 가고 있다고 보여집니다.

 

 

#주토_ 자동차를 1년마다 바꿀 요량이 아니라면 중고자동차 시세에 민감할 필요가 없듯이 내가 내 집에서 가족과 함께 오랫동안 살 집을 마련한 분이라면 집값에 민감하지 않습니다.

 

 

#주토_ 신문사들의 광고수입중 30% 내외가 아파트 광고였습니다. 요즘은 아니겠지만요. 신문사들은 끊임없이 투기를 찬양하고 건설업자를 편들어서 광고수입을 올리려 합니다. 미분양적체면 그대로 쓰면 될 것을 꼭 ‘알짜 미분양 넘친다’라고 제목을 뽑죠. 드러운 넘들입니다

 

 

#주토_ 사람들이 이자 무서운 줄 모르고 집값이 곧 왕창 오르겠지 하고 빚을 왕창 내어 분수에 맞지 않는 아파트를 사곤 하는데요..제가 대출질만 20여년 하면서 최근에 느낀 것은 <이자는 일요일도 쉬지 않는다>는 겁니다. 연체가 두달이 되면 원금 전체에 대하여 20%의 이자가 붙어나갑니다.이건 뭐..자살 생각이 절로 나지요.

 

 

#주토_ 미국과 우리나라 법의 차이가 있는데요.미국의 모기지론은 집이 경매에 부쳐지면 집을 날리는 것으로 끝나는데,우리나라는 경매로도 받을 금액이 부족해지면 그 집 소유자가 죽을 때까지 쫓아다니면서 받아낼 수 있는 권리가 있습니다.

 

 

#주토_ 우리나라의 아파트 투기붐은 일종의 심리요 세뇌였습니다.부패한 정권과 간악한 토건족과 비양심적인 언론과 쉽게 돈벌려는 금융권과 악질 투기거래꾼과 사이비전문가의 카르텔이었습니다.이들이 야바위판을 깔면 애꿎은 서민들이 끌려들어가서 피고름을 흘리는 형국이지요.지금도 여전히 "집값 떨어지면 서민이 더 고생이다"라고 끊임없이 언론플레이를 하고 있습니다.집값 떨어지면 투기꾼이 고생이지 서민은 관계없습니다.

 

 

#주토_ 아파트에 대한 언론의 삐끼질은 부소장님 글을 보면 충분히 알 수 있고요, 저같은 금융맨들도 많은 반성이 필요하죠.제가 죽일 놈입니다.그놈의 월급받으려고 못할 짓 많이 했습니다.우리나라도 돈을 꿔주는 금융기관에 대하여 함부로 돈을 꿔주지 못하도록 규제를 강화해야 합니다.어맹뿌가 이걸 오히려 풀려고 눈치보고 있죠

 

 

#주토_ 지난번 pd수첩에도 나왔지만 수도권에는 이미 비참한 하우스푸어들이 많습니다.이걸 메이저언론에서 숨기고 있을 뿐입니다.오히려 <지금 파는 건 곤란하다.집값이 조금 있으면 오를 것이다>라는 암시를 끊임없이 보이고 있죠.망할 언론과 정부에서요.국토부까지 나서서 우리나라는 거품이 아니라고 하니..

 

 

#주토_ 아파트도 손절매가 필요합니다.지금 가격을 많이 낮춰서 팔 수 있다면 잽싸게 팔고 전세로 들어가야 합니다.조금 더 기다리면 월세보증금 ,조금 더 기다리면 마이너스 자산으로 길거리에 나앉게 됩니다.2005년 이후 빚 왕창 땡겨서 1기 신도시를 비롯한 용인에 아파트 사신 분들에 대한 경고입니다.

 

 

#주토_ 수억원의 거품가격을 부담하고 이자를 내면서 은행 종살이를 하느니 2년마다 이사 다니면서 유동자금을 마련하는게 재테크로도 낫습니다.

 

 

#주토_ 삐끼언론들이 유난히 강조하는 것이 "집 없는 설움"인데요.저는 아파트 투기도 해보고 오피스텔 투기도 해봤지만 가장 편한 때가 지금입니다.빚도 없고 집도 없어서 너무 편안합니다.오직 걱정하는 분은 우리 어머니죠. 아직 집도 없다고...

 

 

#주토_ 오늘 토론은 이걸로 접겠습니다. 사실 제가 오늘 부장으로 승진했거든요. 후배들 소주 사 주어야 합니다. 감사합니다. 서민들 피고름 흘리게 하고 승진해서 죄송합니다.

 

 

 

It depends on how you see it... but

너가 어떻게 보느냐에 따라 달려있어... 그러나

 

 

 

[경제] 부동산 거품 붕괴의 시작인가?

 

 

부동산 거품 붕괴, 드디어 시작인가?

 

 

 sorry to burst your bubble!

 

 

 

1.  Fact정리  (오늘자 서울경제 신문)

 

 

이 같은 할인판매가 부동산시장 전반으로 확산되면서 국내 부동산시장이

일본식 장기침체를 겪을 것이라는 우려까지 제기되고 있다.

김혜인 산은경제연구소 연구원은

"국내의 가구당 소득 대비 주택 가격은 현재 6.26배로 일본의 3.7배와 비교하면 무척 높은 수준"이라며 이는 국내 부동산시장의 거품붕괴 위험성이

훨씬 더 높다는 것을 의미한다"고 말했다.

 

-서울경제 4월 19일자

 

 

 

 

우리가 일본 버블 붕괴를 통해서 알아야 할 점 딱 한가지는?

 

나는 과감히 계단식 폭락을 뽑겠다

 

 

 

일본 부동산 붕괴가 순간적으로 몇달내에 폭삭 꺼진게 아니었다

 

 

 

 

단계적으로 붕괴되었으며, 단계 붕괴가 무서운게 바로 '폭탄 돌리기'가 가능하다는 것이다

가족오락관에서 보면 1분짜리 시한폭탄 들고 순서 넘기겨 하는 게임을 떠올리면 된다

처음에는 모두가 여유 있다가 시간이 다가올수록 폭탄이 돌아가는 속도도 빨라지고

시장 참여자들의 마음이 여유에서 긴박으로 돌아선다

횡보를 유지할 쯤에는 이제 다시 또 부동산 시장 활발해진다고

폭탄돌리기를 한 거였다

 

그러니까 일단 폭락론이 대두된 이 시점에서, 다시 부동산은 반등한다고

매매를 부추기는 부동산 중개업자들은 곧 잔돌리기, 폭탄돌리기 선수일 수 있다는 것이다

 

 

 

 

 

 

 

2. 다음 아고라에선 현재 무슨 일이?

 

 

 

미네르바로 유명한 다음 아고라 경제방.

그 바로 옆방이 부동산 방인데 여기에 유명한 분이 계시다

윤상원씨 (아이디도 윤상원임) 인데, 아파트 빵원론을 주장하는 사람이다

사실 이 분 말투가 거의 중학교 일진수준처럼 강한 어조이다

 

오늘 다행히 윤상원씨에 대해 차분한 어조로 글을 쓴 한 논객이 나타났다

이 분의 글을 끝으로 이번 포스팅을 마무리하려한다

(들리는 바에 의해도, 일산-분당 이 쪽은 현재 매물이 거의 1억씩 싸게 나와도 안 팔린다고 한다)

 

 

 

 

부동산 시장에서 인생을 읽을 수 있으면 얼마나 좋을까?

 

 

 

▼ abraham 님의 글 (퀄리티 ★★★★☆)

 

틈틈이 부동산토론방에 들러 게시된 글을 읽는 다음 회원중 하나입니다.

토론방에 게시된 내용을 볼때 부동산에 대한 전망은 대체적으로 두 가지 형태의 약간은 극단적 견해들이 지배하더군요. 하나는 폭락론이고 하나는 폭등론입니다. 최근에 들어서는 폭락론이 어느정도 대세를 이루어 가는것 같습니다. 폭락론이든 폭등론이든 다양한 견해들을 접함으로로써 개인적으로는 토론방에서 많은 유익을 얻고 있다고 생각합니다. 값진 의견들을 개진해 주신 여러분들께 깊은 감사의 마음을 전합니다.

 

토론방에서 개진된 여러 의견들 중에서 특히 제 관심을 끈 의견이 하나 있습니다. 바로 윤상원씨의 아파트 빵원론입니다. 저는 개인적으로 이 분에 대해 아무런 정보를 갖고 있지 못합니다. 그러나 이 분이 정열적으로 게시하는 글들을 유의 깊게 관찰하는 사람들 중의 하나입니다.

 

이 분의 논리는 때때로 다소 과장되어 있는 것처럼 보입니다. 거친 언사나 단순한 수치 해석 등에서는 공감하기 어려운 부분들이 있더군요.

 

그러나 제 견해로는 이 분이 정말 중요한 것 하나는 우리에게 말씀하고 있다고 봅니다.

그것은 바로 '아파트에 관한 진실'입니다. 요약컨대 이 분의 아파트에 대한 지론은 '소유해야될 자산'이 아니라 일정기간 이후에는 자산가치가 남지 않는 '소모품'이라는 것입니다. 제가 보기에는 이 분의 주장은 약간의 무리에도 불구하고 매우 중요하고 핵심적인 부분을 터치하고 있습니다.

 

 

'아파트'를 '무한한 자기증식을 보장받는 꿈의 자산' 일명 '로또'로 간주하는 것이  당연시되는 시절에 '사라질 소모품' '공중에 떠 있는 공구리' 라는 이야기를 한다는 것은 켤코 쉬운 일이 아닙니다. 특히 아파트에 온관 이권을 갖고 있는 건설관련 기득권자들이 판을 치는 이 시대에 이런 말을 하는 것은 아마도 윤상원씨의 필명대로 '부동산 선지자'적 혜안과 용기를 가지지 않고서는  불가능하다고 봅니다. 이런 의미에서 윤상원씨의 각고의 노력은 한국 부동산의 역사에서 평가받아야 마땅하다고 생각합니다.

 

 

윤상원씨의 아파트 빵원론은 그 분이 제시하는 그 구체적인 사안들의 논리적 적합성과는 별도로, 선진국들의 부동산에 관한 이해에서 본다면 대단히 설득력이 있습니다. 예를 들어  부동산 제도의 초석을 놓았다고 평가받는 영국의 부동산 시스템을 보면 한국의 '아파트'는 도무지 이해할 수 없는 하나의 '미스터리'입니다. 윤상원씨가 지적한대로 선진국에 있어서 아파트는 '서민들을 위한 집단주거지'입니다. 영국의 경우 이런 집은 '카운슬 하우스'라 해서 시에서 경제적으로 어려운 서민들을 위해 무상으로 대여해주는 서민들을 위한 임대주택인 것입니다.

 

 

물론 어떤 경우에는 카운슬 하우스도 소유 및 매매가 가능합니다. 이 경우에도 토지는 정부 것이기 때문에 일정 기간안에서 소유와 매매가 가능한 것입니다. 재건축이 필요한 시기가 가까워올수록 '빵원'에 가까워지는 가격으로 거래되는 것은 당연한 것입니다. 그렇기 때문에 카운슬 하우스 가격은 다른 집에 비해 대단히 저렴합니다. 한국에서 말하는 '프리미엄' 특히 '재건축기간이 가까워지는 아파트의 프리미엄'은 있을 수 없는 이야기인 것입니다.

 

 

한국의 아파트의 경우는 이와는 다를 수 있습니다. 한국에서의 아파트는 오히려 고급주거방식으로 인식되어 있을 뿐만 아니라 토지지분이 각 개별 아파트 소유자에게 주어지기 때문에, 선진국의 양상과는 다른 형태로 나아갈 가능성도 많습니다. 그러나 소득이 높아질수록 그리고 공동주택에서 파생되는 자산활용의 어려움, 특히 재건축 과정에서 개인의 의사를 반영하기 어렵다는 사실이 인지될수록  공동주택의 선호도는 급격히 떨어질 것이기 때문에 장기적으로는 선진국과 같은 주거형태로 나아갈 가능성이 많습니다.

 

 

이런 측면에서 윤상원씨의 아파트 빵원론은 숙고되어야 마땅합니다. 도시계획에 관련된 정책 당국자들은 이런 주장을 어느 폭락론자의  극단적 견해쯤으로 치부하지 말고 우리 세대 뿐만 아니라 자손만대 더불어 살아야할 도시의 건설이라는 장기적 관점에서 귀담아들어야 할 것입니다.

 

 

 

 

 

 

 

[다음 아고라] 부동산 폭락? 일시적 현상?

 

 

 

 

집값이 심상치 않다

 

사실, 내가 부동산 시장에 가장 큰 관심을 가진게 작년 12월~올해 1월경이다

그때만하더라도 부동산 폭락론자, 비관론자들의 글은 많이 볼 수 있었으나,

신문 기사에서 직접 부동산 '폭락 위험'을 경고하지는 않았었다

하지만 이제 the time has changed

 

 

 

 

 

 "슬럼화" 에 대해 아시나요?

 

다른건 몰라도, 1990년대경에

세워진 신도시들의 슬럼화는 상당히 인상 깊었었다

뉴욕시의 주택개발 역사와 연관지어서 설명하는 글이었는데 상당히 설득력이 있었다

한마디로, 지어진지 10년정도까지는 부자들이 들어가서 살았는데

시간이 흐르며 건물,주택이 노화되고

부동산 가격은 떨어지고 서서히 못 사는 사람들이

거기 들어가서 사는 것을 '슬럼화' 라고 한다

 

 

 

 

 

일산이 문제다?

 

미국 얘기인지만 알았는데 일산신도시 가장 유력하다는 타겟이라고 한다

한마디로 1기 신도시들의 언제까지 '신도시'일 수는 없다는거다

일산 지을때 철근 콘크리트에 바다모래가 사용되었다고 한다

지어진지 15년, 20년을 향해 가는데 일산은 더 이상 신도시가 아닐 날이 머지 않았다

 

 

 

실제 오늘 연합뉴스(100416자 )

http://land.naver.com/news/news.nhn?m=read&mode=hotnews&office_id=001&article_id=0003227041

 

 

 

 

--실제 일산 주민의 증언--

 

일산에서는 후곡마을이 그래도,

교육여건이 좋은 곳으로 유명합니다.

아래 표를 보시죠

그 후곡마을 8단지 동신아파트 48평형(전용135평방미터)의

국토해양부 실거래가가

지난 3월에 5억원으로 급폭락하였네요.....ㅠ

 

참고로 이 아파트는 2006년10월에

8억2천만원에 거래되었던 아파트입니다.

 

 

 

---------------------------from the bulletin board of DAUM Agora----------------------------

 

집 장만한 서민들이여, 제발 똑똑해져라

글쓴이: 헤라

 

몇년전부터 가끔 글 남기던 평범한 사람입니다. 몇년전 평촌에서 근무하면서 우연히 당시 건설교통부 관련 00위원회 아래층에 근무했던 터라 그 유명한 위원장님(세계적인 여성 도시공학자)의 평소 주장을 알게 되었습니다. 차관급 대우를 받고 체어맨으로 출퇴근하던 그분은 이미 그 때로부터도 한참 전에 그러니까 십수년전에 이미 아래와 같은 주장을 하였습니다.

(제가 도시공학 전문가는 아니니 평이한 서술을 하겠습니다)

 

 

 

1. 2010년 부터(이미 1990년대 부터 나온 말입니다) 아파트 값이 폭락한다. 왜냐하면 1980년대 생들이 결혼적령기를 지나 주택구입 실수요자가 될 시기이다. 80년생들이 결혼하여 전세를 한타임 살고 맞벌이탓에 30대에 접어들면 일찍 주택구입 실수요자가 되는데 문제는 절대수가 부족해지기 시작한다는 것이다.

 

   인구수가 줄어드는 것은 어느 누구도 부정하지 못한다. 초고령화사회가 목전이고 정부가 아무리 용을 써도 하나만 낳아도 교육비 대기 힘든 우리나라 80년대생이 아니라 2010년생도 많지는 않다. 몇년전에 교육대 출신을 초등학교 선생으로 발령 하지 못해 1/3을 연수시켜 중등교원으로 임용한 예가 있다. 교육대 학생들의 1년여에 걸친 휴업데모 덕분이었는데, 정부- 교육당국조차 학생(80년생) 절대수가 급감하는 것을 대응하지 못해 4년을 조정하지못하고 전국의 교육대생을 입학조치하여(수천명입니다) 일어난 사건입니다. 아마 눈여겨 본 분들이 계실겁니다.

 

 

   이미 지어진 주택보급률(수도권)이 100%를 수년전에 넘었습니다. 혹자는 서울시의 주택보급률 운운 하는데 서울시의 인근 베드타운이 수도권 위성도시임을 감안할 때 수도권 주택보급률로 감안하는 것이 맞습니다. 은퇴하는 이주자와  신규 실수요자간의 불균형은 2010년 부터 깨집니다. 저부터 이미 수년전부터 주위 사람들에게 하기쉬운 소리로 2010년 부터 집값 내린다고 말하고 다녔습니다.

 

 

 

2. 우리나라 특유의 아파트 문화를 아십니까? 이부분이 도시공학분야인데 저도 잘모르니 몇년전부터 그냥 대략적으로 아는  얘기를 해보겠습니다.(물론 윗층 위원장덕분에 알게된 내용이죠) 홍콩이나 싱가폴같은 도시국가가 아닌 일정한 규모이상의 통상적인 국가가 우리나라 같이 아파트를 짓는 나라는 없다는 사실이죠. 사실 이쯤에서 정리하자면 제가 말씀드리는 내용은 개인주택이 아니라 아파트가 위주입니다. 일본 부동산 버블도 아파트가 중심이 아니었죠. 비즈니스빌딩을 비롯한 부동산 전반이 포함된 개념인데 우리는 아파트 값의 왜곡이 심해서 산업분야가 아니라 개개 가계분야가 모두 포함되는 더 비극적인 상황입니다. 여튼 다른 나라 개념으로는 서민, 아니 정확히 말하자면 경제적 하층민이 사는 주거형태인 아파트가 유독 우리나라에서는 중류층(정확히는 중하 내지 중중)이 점유하고 있고 엄청난 규모를 가지고 있다는 것인데 바로 이것이 이 나라 기형적 수도권의 비극입니다. 말이 장황해졌는데요, 도시공학적 결론은 이겁니다. 5층짜리 부셔서 20층, 25층 심지어 30층 아파트를 재건축해서 살던사람이나 건설회사가 재미를 보아 왔는데요. 그러면 이제 20년된 25층, 30층 아파트가 등장한 대한민국. 거기 살던분들. 30층 부셔서 60층 지을건가요? 우리 손자들은 60층 부셔서 90층 재건축해야 하나요? 도시공학자분들이 갑갑해하고 답이 없다는 부분입니다. 여러분이 잘 아시는 미국의 부동산 재벌 트럼프가 미국 대도시의 슬럼화된 아파트(건축된지 100여년이 지났으나 고층이고 덩치가 커서 차마 재건축하지 못한)를 과감히 재건축하여 성공한 사례를 아실 겁니다. 자본주의 꽃의 절정인 미국사회가 100여년을 끌어안고 있던게 고층아파트입니다. 그런데 과연 누가 트럼프처럼 한국에서 80층짜리 주상복합을 재건축하고 한층에 한세대만 설계하면 팔릴까요? 아니 살사람은 있겠죠. 어느시대에나 1%의 부자들은 있을 테니까? 그러면 30층에 살던 서민들은? 몇년전부터 살며시 고개를 든 주택문화 빌리지 타운을 들어보셨습니까? 도시 인근 외곽에 단층이나 2~3층으로 개인주택을 연립하여 분양하는 생소한 주택보급형태인데 이것이 사실은 원래 서구사회의 기본 주택보급형태입니다. 우리나라의 기형적 수도권 문화로서는 생소한 형태죠.

 

 

3. 위의 두가지 대명제로 인해 우리나라 부동산 정확히 아파트는 사실 이제 하향이 아니라 폭락입니다. 우선 사람들의 인식이 바뀌었습니다. 80년생이 아니라 90년생들이 성인이 되었습니다. 대학을 가보니 졸업해보아야 88만원 신세랍니다. 이들은 형제도 없습니다. 컴퓨터와 닌텐도만 있으면 됩니다. 우리세대나 윗세대처럼 집에 목매지 않습니다. 2년에 한번씩 이사하는거 부담안가집니다. 과연 아파트값이 견뎌낼까요?

 

 

4. 우리나라 기성세대의 인식이 얼마나 고지식하고 왜곡되었는지 아십니까? 고 노무현대통령에대한 호 불호를 떠나서 수도를 서울에서 충청권으로 옮기려 했던 시도는 매우 중요한 의미를 가집니다. 따라서 그 이전시도의 좌절 또한 중요합니다. 시도 보다 좌절쪽을 봅시다.  헌법재판소 재판관들은 아마 다 서울에서 살겁니다. 그들의 논리를 보면 서울은 한양이던 시설부터 즉 조선조부터 600년간 수도이며 이는 법적 확신이랍니다. 죄송하지만 6공(1987) 헌법에 와서야 임시정부의 정통성을 이었다고 대한민국 헌법 전문에 겨우 명문화 되었습니다. 대한민국은 공화국입니다. 조선조의 한양까지 들먹이며 법적확신이고 헌법을 개정해야 수도를 옮길 수 있답니다. 저는 미국이 필라델피아에서 뉴욕으로 뉴욕에서 워싱턴으로 수도를 옮기며 헌법을 개정했단 얘기를 들어본 적이 없습니다. 여러분은 이만큼 기득권층, 대한민국 1%의 주도권에 휘둘리고 계신 겁니다. 대한민국 0.5%가 낸다는 종부세, 이것이 부당하다네 어쩌네 하면서 서민생활과는 관계도 없는 부자들의 당연한 납세(대한민국 세금이 싸다는 건 전세계가 다압니다, 심지어 안내고 버티면 되는게 대한민국 세금입니다. 다만 양심 어쩌구 프로그램에서 카메라 들이대는 건 감수해야 합니다)가 부당하다고 0.5%의 대변자인 정당이 평생 살다 죽어도 종부세와 관련없는 서민들의 수십%대 지지를 받는 기형적인 심리(기형적인 수도권 만큼이나)가 대한민국의 현실입니다.

 

 

   지금까지는 아파트값이 버텨줬습니다. 하지만 이제는 현실적으로나 학문적인 예상이나 자라나는 신세대의 가치문화가 더이상 받쳐주지 않습니다. 진짜 부자가 아닌 어쩌다 덜컥 상투머리 쥔 서민 아파트주인들의 부동산불패!! 구호에 부애가 나서 이상 몇말씀 올렸습니다.

 

자세히 복

 

 

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다음 아고라에서 부동산 떡실신을

가장 강력하게 주장해오는 윤상원씨

 

08년도 리먼 사태 발발 시 투기 조장 정부가 부동산 대붕괴를 막기 위해 무려 55조원의 재정적자를 내고, 양도세 감면, 종부세 무력화, 미분양 2만개 사 들이기, 등으로 죽기 살기로 막아 보았지만, 일단 대폭락의 발동이 걸린 이상, 정치권력이 시장권력을 이겨 먹을 수가 없다는 것이 입증 되고 있단다. 즉 부동산 DOUBLE DEEP 이 시작 되었단 말이지. 이제 더 이상 투기조장을 해 댔다가는 공중 대폭발 할 것 같으니까 손가락만 빨고 있단다. 하기야 더 이상 해 볼 방법조차도 다 고갈 되고 말았지만....

 

지금 부동산 대세 하락 론에 불이 붙었다. 올 들어 IBK경제연구소, 현대 경제연구소, 산은 경제연구소, 하나금융 경제연구소, 상공회의소, 등이 집값 대붕괴를 경고하는 보고서를 속속 내 놓고 있다. 이들은 하나 같이 50% 정도 폭락할 것이라고 예견하고 있지만...... 이건 더블 딥 으로 만 끝날 경우를 가정해 놓고 마지노선을 구축 하려는 속셈이고, 경제 원리 상~~~

 

 

-----------------------------------------결론--------------------------------------------

 

It depends on how you see it

One thing is clear that it's totally up to you

 

 

 

 

 

 

 

북한 선전물과 한국 부동산 시장

 

 

"도대체 집값 거품인가 아닌가?"

이 주제로 다음 아고라 부동산방은 3년째 싸우고 있다

Is this real N.Korean JOKE?

 

 

 

이거 뭐야.. 무..무서워

 

 

북한의 선전물이 진짜 이정도 퀄리티로 나올줄이야

근데 짜기보면 정말 집값이 수억원이긴하지

 

 

 

 

 

솔직히 현재 20대 후반 남녀가 서울에서 결혼했다고 치자

 

강북에 자가집에서 출발하면 그것도 진짜 거의 5년정도 앞선거

강남에 자가로 시작하면 진짜 모르긴몰라도 10년 넘게 앞선거

생각해보면 지금 사는 왕십리가 보증금 500에 월세 50 인데,

가격 담합한 곳은 왕십리 오피스텔이 전세 7000이다

지방 가면 아파트 한 채 살 기세

 

 

 

 

 

집값이 비싸니까, 결혼도 늦게하고

 

이건 분명히 문제 있다

집 사려고 부동산 담보대출 다 끼고 집 사니까

그 원리금 갚느라고 자녀 양육비 모자르니까 애 못 낳지

그러면서 출산율 낮다고 국가에서는 난리다

난 정말 흐르는 물처럼, 사회 현상에 거의 관심 제로인데

집값문제는 정말 need to change

 

 

 

 우리 또래 26살 남자 이야기

 

아는 형에게 그 친구의 이야기를 들었다

아버지는 잘 나가는 대기업 임원인데

지방 발령 나셔서

26살 청년이 강북 아파트 하나에 덩그러니 혼자 살고 있다고 한다

 

 

그 강북 집 팔고, 지금 타고 있는 차 팔고

강남 전세 + 중고 외제차 조합으로 갈거라고 한다

 

 

그래서 결과적으로 돈 좀 있는, 자기보다 잘 사는

 강남 여자랑 결혼하려는 인생 플랜을 세웠다고 한다

 

 

솔직히 이거 읽는 당신, 지금 이 남자에게 돌을 던지고 싶은가?

그럼 하나 묻자.

도대체 무슨 자격으로?

 

 

 

 

 

너무 웃긴 서울 한복판이다

멋진 소설가가 있다면, 김승옥의 1964년 서울 말고

2010년 서울이란 소설 하나 써주었으면 좋겠다